购房财经

购房前的准备
安省住房储蓄计划（ＯＨＯＳＰ）简介
ＨＢＰ(ＲＲＳＰ中的购房者计划)简介
多种多样房屋贷款
购房过程中所发生的费用
入住后的费用

购房前的准备

    不管您是否准备购房，提前为购房做准备，至关重要。从登陆加拿大那天起就要积累您的信用记录。
    如果您的经济状况和信用记录十分良好，建议您先到银行做一个按揭的提前批准书Ｐｒｅ－ａｐｐｒｏｖｅ Ｍｏｒｔｇａｇｅ，这对将来购房很有好处。
    加拿大政府鼓励购买房产，对第一次在加国置业的人士有鼓励措施，请千万不要忘记行使你作为″Ｆｉｒｓｔ Ｔｉｍｅ Ｂｕｙｅｒ″的权利。可考虑购买安省房屋储蓄计划（ＯＨＯＳＰ）及利用ＲＲＳＰ以便在来年报税后得到更多的实惠。

安省住房储蓄计划（ＯＨＯＳＰ）简介

    OHOSP的主要福利是为安省中低收入的计划参加者提供一项年度退税优惠，而参加者一定年限内应在安省第一次购买住房，每人每年的最高退税额可达500元(每个家庭夫妇二人最高可达1000元)。只要是年满18岁以上的安省居民(持有有效的S.I.N.卡)，从未拥有过自己的相应住宅(包括结婚后配偶也未曾拥有过此类住房)，并且从未开立过此项计划，都可以申请参加OHOSP。
    各大银行及某些金融机构均有此服务项目，只要填写申请表并存入一笔钱就行了。每人只能开设一个OHOSP帐户，夫妻应分别开立。每个帐户每年存款额没有数量限制，但最多只有2000元计入当年退税的计算基数。按去年的标准，个人年净收入(Net Income)在20080元以下(配偶双方共计40160元以下)，可获得计算基数25%的退税。
    比如，当年在此计划内存入2000元，可获500元政府退税(若夫妇二人在各自计划内都存了2000元，便可获得1000元的退税)。随计划参加者年净收入的增加，所获退税比率逐渐降低，直至个人年净收入达到40000元以上(或夫妇二人年净收入总额达到80000元以上)，退税额降为0。提供此计划服务的金融机构会给每个参加者一份T1C-OHOSP收据，作为年度报税时申请退税的依据。
    当然，OHOSP也是有一定限制的。此计划最迟必须在开立后的第七年年底时结束，并且只有头5年可以申请退税。比如，2002年开立了此计划并一直保持，只可以申请2002年至2006年这5年的退税，最迟到2008年12月31日必须结束此划。
    OHOSP内的资金只能用做购买住房或自己建房(但不能用以购买建房用地)，在计划期内可随时买房并结束计划。如果结束了此计划却没有购买相应的住房，就必须填写计划中止表(OHOSP Termination Form)，而开立此计划的金融机构只会退还75%的资金额，其余作为追缴已退的税款交给政府财政部门。结算采取多退少补，即在此情况下，参加者必须退还已获得的政府退税及利息。其它一些细节规定可浏览政府网站或向相关金融机构咨询。

ＨＢＰ(ＲＲＳＰ中的购房者计划Ｈｏｍｅ Ｂｕｙｅｒｓ＇ Ｐｌａｎ)简介

    ＨＢＰ指的是ＲＲＳＰ中的购房者计划Ｈｏｍｅ Ｂｕｙｅｒｓ＇ Ｐｌａｎ。目前的ＨＢＰ是由联邦政府１９９９年预算案修订确立的，此计划使得加拿大人在符合规定的前提下，可以不被扣税而使用一定数额的ＲＲＳＰ帐户内资金用以购买住宅。按规定提前从ＲＲＳＰ帐户内支取资金是要被预扣税的，但以ＨＢＰ的形式取款不受此限制，可以说是对ＲＲＳＰ持有者的又一优惠措施。更加形象地讲，ＨＢＰ的参与者从自己的ＲＲＳＰ帐户内获得了一笔免息免税的购房贷款。
    在１９９９年联邦预算案公布之前，持有ＲＲＳＰ的加拿大居民一生中可以使用一次ＨＢＰ。最新的规则在适用范围上近一步放宽，即加国的ＲＲＳＰ持有人一生可以不止一次使用ＨＢＰ购房，甚至在某些特殊情况下可以通过ＨＢＰ为有残障的亲属购房。申请ＨＢＰ很简单，条件适合者只需从当地税务部门领取并填写相应的表格即可。
    ＨＢＰ参加者每人从ＲＲＳＰ帐户内取款的最高限额是＄２００００，夫妇两人最多可取出＄４００００用以购房。另外，供款人也可从配偶ＲＲＳＰＳｐｏｕｓａｌ ＲＲＳＰ帐户内取款而不受其３年内归源法则的限制。所有取出的款项均不会被视作当年的收入，因此不会被预扣所得税。
    当然，从ＲＲＳＰ中的取款必须要补回Ｒｅｐａｙｍｅｎｔ，具体规定是，从取款后的第二年起，每年至少要补还取出总额的１／１５，即相当于一笔１７年期的无息贷款。此种补还方式对大多数人来说并不是很大的负担。但如果没达到年度最低补还额，所欠部分将被视作当年的应税收入而需缴纳所得税。当然，任何时候都可以补还超过年度最低限额的资金Ｅｘｔｒａ Ｐａｙｍｅｎｔｓ，此后的余额按年度调整，税务局ＣＣＲＡ每年会寄出说明单据给每个ＨＢＰ参加者，同时，ＨＢＰ的参加者每年也要在税表中填报相关内容。
    在ＨＢＰ下所购的房屋也是有一定限制的，必须是位于加拿大境内并且作为主要住宅Ｐｒｉｎｃｉｐａｌ Ｒｅｓｉｄｅｎｃｅ使用，类似于季节性度假屋是不符合条件的。所购的主要住宅新旧均可并且可以是各种类型房屋。但不能用此款去支付现存的按揭贷款Ｍｏｒｔｇａｇｅ，也不能用作已购房屋的翻修装饰等等。
    还有一点需注意，从ＲＲＳＰ帐户中所取的钱，必须已在ＲＲＳＰ帐户内存了至少９０天，否则会影响存入当年的减税。
    一般来说，合理使用ＨＢＰ是合算的，因为这是一笔税前收入。有这样一个简单概念，先建立ＲＲＳＰ而后考虑买房，至少相当一部分首期款可省百分之好几十的税，当然也要视每个人的具体情况而定。
    另外，当使用ＨＢＰ时，要充分考虑到从ＲＲＳＰ中取款所产生的一些负面影响，比如，所取出的资金在一段时间内失去了缓税增长的机会，有些ＲＲＳＰ投资例如锁定型ＧＩＣ在到期前不能或限制支取，将投资转换成现金取出时会有一些隐性花费等等。具体操作时，除自己认真计划外也可以从有经验的理财顾问那里得到有益的帮助。

多种多样房屋贷款

    绝大多数购房者不可能在购房时一次性地支付房款，因此，了解一些房屋贷款基本知识是购房前要上的必不可少的一课。

１．普通贷款与低首期保险贷款。前者是指买方须支付等于或多于２５％的首款；

３．固定利率按揭：可以是开放式或封闭式，在协议期内使用固定利率；浮动利率按揭：一种开放式按揭，协议期内利率随市场走势而变动。通常，银行做为第一贷方能够安排的贷款数额是购房者家庭年收入的３倍。如一个年收入５万的家庭看中了一所价值２４万的物业，他们支付的首期款为６万元，银行可借给他们１５万，剩下的３万元需要第二贷方得到。一般的做法是承接原物业业主的借贷关系，这就是所谓的Ｖｅｎｄｏｒ ｔａｋｅ Ｂａｃｋ。

购房过程中所发生的费用

    一旦ＯＦＦＥＲ被接受，就意味着买卖协议的签定。买方要先支付一定的定金，存放在卖方经纪行的信用帐户中。在交屋之前，买方再支付扣除定金外的其余首款。另外，购房者还需要准备几千元用于过户地税、律师费、保险费、调整费等各项必要的开支以及应付不可预见性支出的额外费用。

入住后的费用

    搬入新屋后，您既当上了有产者，也变成了债务人。每个月的帐单上平添了房贷供款、水电汽、地税、保险等费用。

    在这些费用中，诸如地税、保险之类的费用是省不掉的，水电汽的费用再节省也很有限，弹性最大的就是如何选择选择房贷供款方案，而选择选择房贷供款方案的主要目标就是减少利息损失，用最短的时间供完您的产业。