東急不動産トラブル

東急不動産グループには東急コミュニティー、東急リバブル、東急ハンズ、東急ホーム、東急ホーム、株式会社東急アメニクス、東急リロケーション、東急リゾート、東急リゾートサービス、東急スポーツオアシス、石勝エクステリア、東急住生活研究所、株式会社イーウェルが属する。

東急不動産への不満

東急不動産の騙し売り

東急不動産、騙し売りで提訴される

アルス横浜台町（横浜市神奈川区台町）は横浜駅から徒歩7分程度の場所に位置するマンションで、1997年4月に竣工した。原告の購入価格は5220万円である。アルス横浜台町販売時には南側に5階建てのＮマンションが建てられていた。アルス横浜台町は高台にあり、南側のＮマンションの5階がアルス横浜台町の1階程度である。

しかしＮマンションも建替え計画があり、マンションのオーナーは東急不動産に対し、建替え計画をアルス横浜台町の購入者に重要説明事項に記載・説明の上で販売すること、南側にどのような大きなマンションが建てられてもアルス購入者から苦情が出ないように予め周知・警告することを求めた。東急不動産は了解し、書面で協約した。

しかし驚くべきことに東急不動産は、隣地マンションの建替え計画を秘匿し、販売した。販売代理の東急リバブルは「南側裏Ｎマンションは権利関係が複雑で何十年先は分からないが、当面建替えは考えられない。それより、西側空き地があるので危ない」と説明した。つまり、南側裏Ｎマンションの建替え計画の重要説明事項で記載、説明の協約は完全に反故にし、購入希望者には逆に西側の危険性を強調した。

入居一年でＮマンションは取り壊され、9階建てに変貌した。アルス横浜台町の建物から僅か1.7mの手が届きそうな位置にあり、アルス横浜台町の一階から四階までの南側は完全に覆われた。販売価格5220万円の部屋から5720万円の部屋まで日陰の部屋になった。売却査定では3100万程度しかならなかった。2000万円以上の庶民の大金が東急不動産のために、消滅してしまった。

東急不動産から被害者には何らの謝罪はなされず、原告は遂に提訴した。訴訟において、被告東急不動産は騙したのではなく「忘れた」とマンガ的に主張する。重要説明事項を「失念した」で逃げようとする。東急不動産はダラダラと引き伸ばし作戦を採り、東京高裁まで争われた。

あまりのことに家族はうつ病状態で苦しんでいる。原告は「東急不動産の騙し売り同然の販売で、地獄の日々です。当時の担当者に対する復讐を真剣に考えるまでになります」「これから、マンション購入の方は東急不動産だけはやめた方がいいですよ」と語る。

東急不動産、日照0時間になるマンションを販売

住民達は購入時に再開発計画の説明がなかったと東急不動産に抗議した。「こんな環境になるということがわかっていたらこの地域での住宅購入はやめていた」と住民は訴える。しかし東急不動産は「一切の責任がないと判断をし、これ以降の話合いには出席しない」とのメールを一方的に送付し、話し合いに応じようとはしなかった。顧客である購入者に対する誠意は微塵も見られない。住民の一人は「誠意ある対応をしてもらえなかったのが残念」と憤る（「街が変わる　江東マンションラッシュ」毎日新聞2002年5月16日）。日照時間が０時間となった住戸（計８戸）では住むに値しないため、いずれも所有者自身では住まず、部屋を賃貸マンションとして貸し出している。

住民の多くが、購入前に日照のことを気にして、再開発計画のことを確認している。しかし、誰もが「再開発計画などまったくない」「ここ５、６年で何か建つことはない」などと言い切られたという。その後の交渉で東急側は「再開発計画のことは知らなかった」と主張。トピレック（再開発事業の事業主）への事実確認すらしていなかったと説明した。

しかし「マンション紛争の上手な対処法」（日本マンション学会編・民事法研究会）の編者で、マンショントラブルに詳しい折田泰宏弁護士は「状況から判断して知らなかったはずはない」「事業者側の過失による損害賠償が請求できる」と指摘する（「日照権をめぐるトラブル　事前説明のないマンション建設」日本消費経済新聞2000年7月3日）。

仮に事実確認をしなかったのが本当であるとしても、それはマンション販売者として売ったら売りっぱなしのこの上なくいい加減な対応である。売りたいがための説明義務違反、調査に関する怠慢、契約締結過程での過失は明らかである。「住民側が説く「調査も根拠もなく、再開発の有無を言うべきではない」とする主張は至極まっとうなものといえるだろう」（「入居後に環境激変で住民訴訟　どこまで許される営業トーク」週間ダイヤモンド2000年10月14日号）。結局、日照や眺望は不誠実な売主や仲介業者が一番隠しておきたい事実であり、隠しやすい、即ち後で誤魔化しやすい事実であると言える。

● 南砂環境対策協議会 東急不動産&トピー工業に騙された!!『我ら!!日照ゼロ時間マンション購入者』 マスメディア各社の取材を受け、新聞雑誌で報道された。

東急不動産、再開発を隠蔽してマンション販売（東京都世田谷区、上野毛ファーストプレイス）

東急不動産は所在地が従来から豊かな自然に恵まれ、国分寺崖線から、多摩川の夕日や、多摩川越しの富士山の眺望が望まれる地域であり、「品格と趣を脈々と継承する静謐の地」であるとして本来の本件地域の特質を最大の広告文句とした。

Webサイトでも以下のように記述する。
「第一種低層住居専用地域・風致地区という閑静な邸宅街。国分寺崖線の緑に調和する3000本以上の緑化計画・屋上緑化などの環境条件のみならず、そこには多摩川や富士山を見渡す絶景が広がります。」
「国分寺崖線の傾斜を利用し、多摩川の潤い、富士の頂きを遠景に豊かな緑を暮らしの借景として望められるよう多摩川を望む西向住棟としました。」
「黄昏時、多摩川に映えるあたたかい夕日に、時を忘れたかのような美しさを覚え、バルコニーから鑑賞する夏の夜空を彩る花火に迫力と感動を知る。そして晴れた日の遠景に富士山の荘厳さを思う。この窓辺には心奪われる瞬間が今日も広がっています。」

一方で東急不動産は「上野毛ファーストプレイス」販売以前より、二子玉川東再開発事業を主導的に押し進め、巨大な高層ビル（最高46階建て地上151.1m）を七棟建設する計画を立てていた。「上野毛ファーストプレイス」の販売は2003年2月で、二子玉川東再開発決定（2000年）の後である。

それにもかかわらず、「上野毛ファーストプレイス」の販売に際しては、現在の美しい眺望は「美観を約束された聖域」であるとした。二子玉川東再開発事業により、当該マンションからの多摩川方向への美しい景観が大きくさえぎられてしまうことについては全く説明せず、再開発事業による景観の変化の可能性を秘匿している。再開発事業により、眺望や美観を打ち壊し、自ら「品格と趣を脈々と継承する静謐の地」の特質を破壊しようとしながら、計画を秘して詐欺的な営業行為を押し進めた。その利潤追求に偏した姿勢は、企業としての社会的責任を省みないものである。

東急不動産に対する建設反対運動

東急不動産、土壌汚染と反対運動でマンション建設中止

問題の汚染された土地は東急電鉄が取得し、2002年にマンション建設を目的に東急不動産など3社に約129億円で売却した。市の都市計画では高さ15メートルまでの第1種中高層住居専用地域であるが、3社は敷地内に一般開放する公開空地を設ければ31メートルまで可能な適用除外制度に基づき、一部11階建てとしたため、周辺の一戸建て住民らと紛争になった。

鷺沼4丁目の地域住民は『鷺沼ヴァンガートンヒルズ』の販売主3社および施工主1社に対して、景観権ないし景観利益を侵害する建築物であること等を理由とし、高さ15ｍを超える建物の建築禁止を求めて東京地裁に提訴した(2003年4月22日、平成15年(ワ)第8805号）。

原告住民側は以下のように主張する。「住民はゆとりある低層の住居を建築するなど、住環境を守る努力を重ねてきた。マンションは戸建てが中心の街並みとは著しく異なり、一戸建て中心の低層住宅地の街並み景観と相いれない。景観を破壊し、住民の景観権を侵害する。公開空き地は一般住民が利用できない中庭にあり、閉鎖的で高さ制限緩和は適用除外規定の目的に反しており、高さ制限の適用除外の要件を満たさない」。

東急不動産らは住民の反対を無視して、2003年1月より着工を開始したが、敷地から環境基準を超える鉛やヒ素、六価クロムなどを検出した。東急不動産らは販売を延期し、7月から工事を中断していた。東急不動産は「汚染が広範囲にわたり、計画再開のめどが立たないため中止した」と話す。土壌汚染問題は3月5日の川崎市議会予算委員会でも取り上げられた。2005年1月以降、汚染源と推定されるトリクロロエチレン缶が数次に渡り、発見されている。

東急不動産の不誠実な対応

実は土壌汚染は言い訳で、住民反対で振るわない販売見込みの回復を図るプライスダウンのために、建築コストをいかに節約（つまり手抜き工事）するか、その算段をつけているために時間がかかっている、との噂も囁かれた。根も葉もない風評と思いたいが、「火のないところに煙は立たない」という言葉もある。東急不動産の不気味なまでの沈黙が真実味に拍車をかける。反対派住民でなくとも「なんか変だ、妙だ、何か隠してるんじゃないか」と思えてくる。「梨下に冠を整さず　瓜田に沓を入れず」という言葉は、疑われるような行動を戒めるために使われるが、説明すべき時に説明しない場合にも当てはまる。東急不動産には決定に至る経緯をきちんと検証し、説明する責任がある。

本マンションの建設は田園都市構想五十周年の大看板を掲げて立ち上げたものだが、惨憺たる結末となった。本来は住民紛争にも中止騒動にも、相応に背筋を正した姿勢で対応するべきであった。しかし実際の東急不動産の対応は、東京都紛争予防条例にもある、近隣住民らと良好な関係を保ち、周辺環境に配慮するという不動産開発業者として当然の義務をはじめから持ち合わせていない企業姿勢を端的に示している。五十周年記念と銘打ったところでこの程度のものに過ぎないと、東急の不誠実さを印象付け、不信感を強力に植え付ける結果となった。

東京急行電鉄の特別損失

● 鷺沼地域の住環境を守る会、鷺沼ヴァンガートンヒルズ住民紛争ホームページ
● 「マンション予定地汚染　事業主が建設を中止」朝日新聞田園都市版2004年3月2日
● 「土壌汚染で建築中止　……宮前・大規模マンション　あす、住民説明会」毎日新聞川崎版2004年3月6日
● 「高容積の企業用地跡で高層マンションの訴訟が相次ぐ」日経アーキテクチュア2003年5月26日号

東急不動産（プライヴブルー東京）、江東区の協力要請を拒否

江東区では、区内の工場跡地等に短期集中的に次々とマンション建設が計画され、学校等への受入れなど、行政としての対応も限度を超えている。「ここ数年来のマンション建設急増に伴う人口増加は、学校や保育園の収容対策等に支障をきたす状況を生み出し、区政の新たな課題となっています」（室橋昭「さらに夢のある江東区を目指して」こうとう区報1442、2005年4月11日）。特に枝川小学校周辺では、2002年春だけで約1000戸もできた。同小の児童数は一気に約２割も増えて650人。1年生が1クラス増え、日当たりが悪く会議室にしていた空き教室を改装して間に合わせた。

しかし学校を新設したとしても、建設ラッシュが終われば、少子化のためにすぐに統廃合される可能性もある。そのため、区住宅建設条例では学校受け入れが困難な地域では条件が整うまでの間の建設の中止・延期や、大企業が工場を撤退させた跡地につくる大規模開発地域では学校用地を提供することなどを求めている。

東急不動産に対しても、事業の中止又は延期の協力を依頼したが、区の要請に何ら応じず、自社が定めた当初の予定通り2005年3月入居を前提に事業を強行する。江東区は「建設するな」ではなく、学校が足りないのを放置していたわけでもなく、急いで小学校を建てるから、それまで待って欲しいと譲歩したが、それをも無視する。

他のマンションデベロッパーが、江東区の要請を受けて、区の住環境保全のための協議に応じている。実際、プライヴブルー東京の隣に建てられた東京フロントコートは譲歩してほぼ一年入居を遅らせた。しかし東急不動産はそのような姿勢を示すことなく拒絶を続ける。箱もの商売をしながら負担（学校教育）は自治体に押し付けるだけ、というのは考えが甘すぎる。本来ならば小学校の校舎を提供するくらいことをすべきである。

東急不動産という会社が周囲の住環境に対し、いかなる姿勢で事業を行う企業か、端的に示している。近隣への配慮があまりにもなさ過ぎる。役所がここまですることは滅多にない。地域住民による強力な建設反対運動が起きているところでも、行政の対応は及び腰であることが悲しい現実であるのに、行政にここまで書かせるのは余程対応が悪かったと推測できる。

重要事項説明

学区変更

豊洲小学校にはプライヴブルー東京の児童は受け入れ困難と表明されていたのだから、入れなくても「報復」「差別」には当たらない。小学校問題に関しては行政指導を無視したプライヴブルー東京の方が指導を守った東京フロントコートよりも冷遇されことが当然である。そうでなければ、それこそ正直者が馬鹿を見るという最も公平性を欠く結果になる。この問題は行政が平等であれば、いや、あるからこそ差別化しなければいけない問題である。

江東区教育委員会が「見せしめ」や「行政の報復」と明言したのなら、その発言は問題にされる可能性も皆無ではないだろうが、単にプライヴブルー東京は、全体調整の中で豊洲小学校では受け入れられないという回答であれば、それを勝手に「見せしめだ」と解釈しても、それは独りよがりな解釈に過ぎない。江東区の注意喚起を見ておきながら、敢えて無視して問題物件を買った人達が、購入後に自分勝手な主張をしても、エゴに過ぎず、誰の同情も呼ばない。

● 「業者に中止・延期要請へ　マンション急増の江東区」朝日新聞2002年4月20日
● 「マンション急増 教室不足　〜　江東区、業者に建設中止要請」朝日新聞夕刊2002年5月7日
● 「「もうマンション建てないで」条例……江東区　学校不足の地域指定へ」読売新聞朝刊2003年10月15日

シーサイドコート鎌倉若宮大路に反発

墓地

東急建設、住民の反対を無視して工事強行 372 ：佐藤一郎：2005/11/19(土) 21:31:23 いま話題のシーサイドコート鎌倉若宮大路マンションについて、 材木座から和田塚のあたりの土地は鎌倉時代の墓地です。 今ちょうどシーサイドコート建設現場を発掘調査をしていますが やはり墓地が出ています。 シーサイドコートに住む住人は、墓地をつぶしてその上に住むと言うことです。 罰が当たるんじゃないでしょうか。 きっと目に見えない住人と一緒に住むことになるでしょう。 373 ：名無電力１４００１：2005/11/19(土) 22:30:59 >>372　自分一人しかいないのに、 夜中に目を覚ましたら目の前に顔があって自分を見つめていた、とか、 誰もいないとなりの部屋に人影を見たとか、 急に電源が入るとか．．． 楽しそうだな。 387 ：佐藤一郎：2005/12/02(金) 23:04:40 材木座から和田塚などのあたりは関東大震災で津波に洗われた場所です。 大昔からそのような土地であったというわけであり、 それゆえに人は住まず、墓地や戦時の死体捨て場になっていた、 というわけです。 そういう場所に住居を提供する、ということです。

シーサイドコート鎌倉若宮大路マンションギャラリー（0120-021-091）に墓地の件を問い合わせた際の応答である（2005年11月21日）。応対者は山下と名乗る。墓地については調査中として、その可能性があることを認めた。都合の悪い事実は明らかにしたくない、有耶無耶のまま誤魔化したいという態度であった。
「マンションの土地ですが、昔、墓地であったというのは本当でしょうか」
「ギャラリーにご来店された方には説明しております」
「ホームページなどには書いてありませんが」
「ホームページに書くようなものではありませんし」
「墓地だったという事実は気にしない人は気にしませんが、気にする人は気にする問題です」
「現在、調査中で分かりません」
「調査しているというのは建設現場を見れば想像つきますが、まだ墓地であったことを示すようなものは出てきていないということですか」
「まだ分かりません」
「では、調査の結果が出たらホームページなどでも説明されるということですか」
「いいえ。どういう媒体で説明するかは業務上の都合によって決まります」
「墓地と明らかになっても、説明されないということでしょうか」
「そういうことでは御座いません」
「説明するとしても、どの段階で伝えるかによって大きく変わります。契約直前の最後の段階で説明されても困ります」

地上げ

東急不動産が相場を無視した高額で土地を仕入れたならば、周囲の地価高騰をも引き起こしかねない。地価が上がれば固定資産税も相続税も上がる。その結果、元からの地域住民が住んでいられなくなる。人気があって地価が上がることは仕方のない面もないわけではないが、悪徳不動産業者による地上げ行為によって地価をつり上げることは許し難い。仕入れ価格はマンション販売価格に反映されるから、マンション購入者は高い買い物をさせられることになる。

地上げ疑惑について、シーサイドコート鎌倉若宮大路販売準備室（0120-021-091）に直接電話して確認した人物がいる（2005年11月7日）。その時の応対を以下に記載する。しどろもどろの応対であったという。
「地上げしたというのは本当ですか？」
「何を地上げですか？」
「マンションの用地です」
「私どもは販売会社なので、取得の経緯は存じません」
「インターネットで地上げしたと書かれていたのですが」
「土地は適正に取得致しました」
「先ほどは販売会社なので、所得経緯は知らないとおっしゃられましたよね。知らないとと存在しないでは異なりますが、どちらなのですか」
「私どもは、地上げしたということは聞いておりません」
「では、事業主ならば経緯を知っているかもしれないということですね」
「取得の経緯については事業主が知っております」
「では、事業主に確認したいと思います。事業主は東急不動産で宜しいですね」
「はい」
「どうもありがとうございました」

シーサイドコート鎌倉若宮大路マンションギャラリー（0120-021-091）に問い合わせた際の応答である（2005年11月18日）。対応マニュアル・想定問答集が存在するかのような定型的な受け答えであったという。応対者は山下と名乗る。
「マンションの土地ですが、相場の三割増で地上げしたというのは本当でしょうか」
「そのような事実はありません」
「･･････」（あまりにも急に否定されたため、応答できなかった）
「そのような話があるのでしょうか」
「ええ。そのように聞いたもので」
「私ども東急リバブルは販売会社でして、事業主の東急不動産からはそのような話は一切聞いておりません」
「すると事実は分からないということですか」
「はい。ただ適正に取得したとは思いますが･･････」
「ありがとうございました」

東急建設、住民の反対を無視して工事強行 353 ：名無電力１４００１：2005/11/05(土) 23:10:49 シーサイドコート若宮大路とかいうのってまた東急だな。 無料電話で０２１−０９１問い合わせしてみてくれ。 ここは地上げに相場を無視した額を使ったって聞いているよ。 365 名前：無党派さん ：2005/11/14(月) 21:57:55 あの場所は相場の３割増の値段を出した、って噂だよ。 いちおう「地上げ」って言い方していいように思う。 つまり、たちの悪い土地の取得法、と言う意味で。 370 ：名無電力１４００１：2005/11/18(金) 21:58:57 具体的な額の数字も聞いているけどちょっとここでは書かない。 鎌倉のこれまでの地価の「相場」があって シーサイドコートはそれより大幅に高い（+30％）額だよ。 この話は不動産店から聞いた。 山下氏がたまたま知らなかったのかもね。 言い方として「地上げ」っていうとあくどく聞こえるから とっさにそれを否定したんだろうな。 山下くんに再度 「シーサイドの土地は単価いくらで買ったのか」 って聞いて、知らなければ調べさせて、 それとは別に複数の不動産屋から 「あの辺の土地単価の相場はいくらか」 と言う聞き方をすれば 正確な数字が把握できると思う。 おれらと違うルートからの情報を待っているよ。

アルス鎌倉御成町に景観破壊との批判（神奈川県鎌倉市）

鎌倉は武家政権発祥の地であり、歴史的に由緒ある町並みや史跡など恵まれた環境を形成している。そこに大型マンションが建設されるとのことで、地元では反対運動が生じた。地元住民を一層憤らせたのは東急不動産の宣伝文句であった。東急不動産Webサイトにて谷口哲樹・住宅事業本部第三事業部・アルス鎌倉御成町プロジェクトプロデューサーは以下のように記述する（http://www2.tokyu-land.co.jp/town/002/）。
「鎌倉で暮らす方々がどれほど街に愛着を持っているのかを、私と同じように、肌で感じていただけるはずです」
「御成町と聞いて地元の方がイメージされるのは、きちんと手入れが行き届いた邸宅だとか、四季それぞれに楽しめる静かな散歩道などでしょう」
「鎌倉らしさを生かした建物を作ろうと思ったんです」

しかし、この記述は欺瞞である。住民が街への愛着を持っていることを肌で感じたのならば壊すようなことをすべきではない。邸宅や散歩道のような自分達が創った物ではない物、まして自分たちが破壊している物の中に辛うじて残っている物をマンションのセールスポイントにするのは筋違いである。地域住民が慣れ親しんできた景観・眺望を奪っておきながら、販売コピーで景観・眺望を売りにするのは被害者感情を逆なでする。住民が反対するような建物を建てておきながら、「鎌倉らしさを生かした」とは住民を馬鹿にした発言である。

お手紙紹介

2005年4月8日 私のうちの近隣（鎌倉）に、なぜか東急がマンションやミニ戸建てをいくつも建てています。（市政との何かがあるのかもしれません。まあそれはいいとして）。裏駅（新住民は「西口」と呼びます）のすぐにマンションが建ちました。当然住民の反対運動はありました。でも合法であるが故に建ちました。 他にもリバブルがミニ戸建てを大量に扱っています。三十坪、二十七坪、三十六坪とか。。。住民協定では五十坪（４０だったか？？）以上です。鎌倉がどんどん東京のようになります。不快きわまりない業者です。 他にも物件がいくつもあり、どれが東急だかこれから調べます。どんどん載せて、悪徳業者排除にお力添えください。

2005年4月10日 東急は会社の状態に何か問題があるのでしょうか。西武や東武は前から色々噂があって今になってみればさもありなん、って思いますが・・・ 当方、鎌倉在なのですが、色々見ていると東急はそこらじゅうに沢山駐車場を持っています。　これまでの駐車場は看板が小さく、それまでのお屋敷の兵を残すなどしているのに対して、東急のはビカビカの看板を付け、フェンスにして、けばけばしくしています。 ミニ戸建て、マンション、駐車場・・・東急は鎌倉の景観を破壊しています（他社もありますが、件数では東急が最も多いような印象です）。

ミニ開発・狭小住宅・ミニ戸建て

東急不動産らのマンション「ジェントリーハウス品川大井」に反対運動（東京都品川区）

反対運動は地元商店街が中心となり、建設地周辺には反対看板が掲げられた。「伊藤公が愛した大井を踏みにじる東急不動産」「購買者と近隣者を食い物にする東急G戦略に騙されないで」「近隣迷惑マンション、紛争中」などと書かれている。反対運動は広範に支持され、現場から二、三ブロック離れた場所にも反対運動のポスターが掲示されている。反対派住民は建築確認処分の取消しを求め、審査請求を行った（2003年8月7日）。

建設地は伊藤博文別邸跡地で、株式会社ニコンの広々としたテニスコートや体育館、「椎・楠・公孫樹等の木々の杜」であった。しかしマンション建設により、品川区との事前協定では保存する予定であった樹齢100余年の椎を含め、ほとんどの樹木が伐採された。一階はほとんど地下である。そのため採光は期待できない。砂埃やゴミが風でたくさん落ちてくる可能性がある。

東京都議会都市・環境委員会

「住民の皆さんは、解体工事に当たっては、ぜひその辺の、アスベストの調査と対策をきちんととってほしいんだ、事前の調整や対策を話し合ってほしいということを申し入れていたというふうに伺っておりますけれども、事業者側は、アスベストはないということをいい、どうしてそれがわかったのかといえば、目視でわかったんだみたいなこともいっていたというふうに聞いております。

こういうことで、住民をはぐらかすといいますか、余りにも誠意がないのではないかというふうに思うんです。あるかないかというのは履歴を見ればわかることですし、調査をしているなら、きちんとその調査結果を住民に知らせて、心配がないものであれば、それを知らせていけば何ら不信感を醸すことはないと思うんですが、一事が万事、窓口で押さえつけるような対応の仕方というものが非常に気になるわけです」（東京都議会都市・環境委員会速記録第八号、2003年6月19日、かち佳代子委員発言）。

● 大井3丁目マンション計画を見直し、住環境を守る会 東京都議会都市・環境委員会速記録第八号、2003年6月19日

東急不動産、解体工事でトラブル（大阪府高槻市）

近隣住民がメールで東京三菱銀行に苦情を言ったが、「東急不動産に売り渡したので、我々に関わりはない。」の一点張りである。しかも、近隣住民の電子メールを本人に断りなく東急不動産及び下請業者に開示した。個人情報保護に細心の注意を払わなければならない銀行が簡単にメールアドレスを第三者に教えてしまうことには呆れる他ない。東急不動産への抗議も、決定権のない従業員が対応し「自分は知りません」で逃げることしかしない。「近隣住民の要求には何一つ耳を貸さない」と住民は憤る。

東急不動産らのマンション「御殿山ハウス」が販売中止（東京都品川区）

高級分譲マンションとして企画され、2004年10月に分譲が開始された（販売会社：三菱地所住宅販売、東急リバブル）。しかし数ヵ月後には販売中止を決定、企画倒れに終わる（2004年12月26日、ギャラリークローズ）。中止の理由は「事業上の都合」としか説明していないが、市場性を無視した強引な計画や建設反対運動が影響していると考えられる。土地建物は投資会社ファンドクリエーションに売却された（2005年9月引渡予定）。

建設地周辺は第一種低層住居専用地域で「良好な環境を保護する」地域であり、6階建てを認めれば地域の町並みが壊れる可能性がある。地域住民は高さ10m以下を守っているのに、今回の19mの建物を認めれば地域の第一種住専は足元から脅かされる。地域住民有志により建設反対の署名運動が行われた。

御殿山ハウス販売中止については、インターネット掲示板「まちBBS」で下記のような投稿がなされた。「御殿山ハウスってもしかして、デモ隊が良く睨みつけてておっかないミャンマー大使館の隣でJRの東海道・京浜東北・新幹線が絶えず走っててうるさくて揺れる、ホームレスでも住みたがらないような環境の悪い、「あんな所に良く建てるよなぁ」って感じの、北品川とかいう各駅亭停車しか止まらない、品川女子が無ければ利用客も居なくて廃止になりそうな不便な駅が最寄だけど坂がきつくて年配の人じゃ上がるのきついし、周りに店も何にも無いというか、コンビニも坂を下りないと無い糞不便な所で、品川にしろ大崎にしろ歩くには距離があるけどバスも無いという最低最悪の場所に計画された億ションの事か？　もしそうなら、誰も見学に来なくて、完成させても売れる見込みが無いって判断したんじゃない？　普通、計画する前に判るだろうけど。」

東急不動産らのマンション「アルス町田ブライシス」が販売中止（神奈川県相模原市）

東急不動産マンションの瑕疵、欠陥

東急ドエルのマンションでヒビ割れ

「塩害に侵されてしまっているとすると、砂上の楼閣と同じだ。いくら補修工事を行っても、劣化は多少遅らせることができたとしても回復する見込みはない。補修費用がかさむばかりで、どの時点で見限るかが早急の課題となる」（小菊豊久、マンションは大丈夫か、文藝春秋、2000年、118頁）。

欠陥住宅苦情ネット 東急ドエルのマンションでヒビ割れ、漏水
「新築で、東急ドエルのマンションを購入して３年になりますが、購入後、１年経過したころから、ベランダの庇のひび割れから漏水があり、とりあえず修理して直っていたので安心していたところ、昨年来から我が家のルーフバルコニーからの浸透水が階下の庇より漏水し、それによる工事が半年もかかってもまだ修復できていないことが判明したかと思っていた矢先、実は我が家の庇についても上階のルーフバルコニーからの浸透水がコンクリートのヒビ割れ個所から漏水し、滴下しています。すでに、コンクリートのヒビ割れは大きなもので４箇所で、小さいものは無数にあります。
これは週刊誌その他で報道されております『海砂』の使用によるものと考えられます。そこで、将来的にこの欠陥物件を持っていても資産価値としてはほとんど皆無と考えます。いずれ柱の鉄筋が錆びてボロボロになり、崩壊してしまうことが予測されます。それはこれまでに、エントランスや外部階段などの共有部分においても再三工事が行われていることから、十分に考えられます。」

東急不動産、瑕疵に対し不誠実な対応

マンションデベロッパーにとってアフター経費は負担である。特に「売ったら売りっぱなし、後は野となれ、山となれ」的な企業では最初からアフター経費をコストとして想定していないことが少なくない。入居後は態度が豹変するケースは多い。セールスが強い会社ほど、「売ってしまった後は知らぬ存ぜぬ」という体質が多いように思われる。会社の規模ではなく体質が重要である。

不便な郵便ポスト

入居者は入居当初から郵便ポストがパンフレットと相違するため、パンフレット通りの仕様（内側から取り出せるようにすること）に改修することを要求していた。第一期から第四期までの理事会が何度も管理会社の東急コミュニティーに要求したが、東急コミュニティーが握りつぶしていたらしい。東急コミュニティーは管理組合の利益ではなく、親会社である東急不動産の利益を第一に考えて行動することを示す好例である。

第四期理事会から東急不動産と直接協議するようになったが、東急不動産は不誠実にも「現状でも郵便ポストとしての機能を果たしているのでご勘弁ください」と回答する。居住者のこうむる不便を少しも考えようとしない。そもそもパンフレット通りの施工がされていないことを問題にしているのに、それに対する回答がなされていない。

結局、郵便ポストは三年十一カ月後の2001年2月26日にようやく改修された。補修すると決まってからも、東急不動産は「玄関まわりの他の補修工事と一緒にしたい」と時間稼ぎを企図した。これに対し、理事会は「とんでもない。やると言ったものはすぐにやれ」と申し入れて、やっと工事に着手された（野崎次郎「ボケ作日記」2001年3月2日）。

東急不動産の各種トラブル

東急不動産、マンション購入希望者の年収を暴露（東京都港区、キャピタルマークタワー）

キャピタルマークタワーは東急不動産株式会社、安田不動産株式会社、三菱地所株式会社、昭栄株式会社、株式会社サンケイビルの共同事業である。東急不動産のような個人情報保護意識に欠ける企業にプレスリリースを委ねたことは共同事業主も批判を免れない。

個人情報保護法は、個人が同意の上に提供した情報を、提供された側は同意した範疇以外で使ってはならないという法律である。契約による情報交換なので、その契約に書かれた範疇を逸脱する行為は違法行為になる。住宅購入の目的で顧客が提供した個人情報を販売業者が「特定されていない以上、どう使おうが何が悪い」と垂れ流すことは企業倫理を欠いている。販売業者が顧客の年収を統計、公表する合理性、業務必然性は皆無である。

実際に不快になる登録者がいるのであるから、東急不動産が購入者の気持ちを考えない企業であることは事実である。年収を出されても平気な鈍い人はいるかもしれない。しかし嫌な人も多い。消費者の気持ちが侵害されたのは確実である。

購入者はインターネット掲示板で東急不動産に対し、怒りのメッセージを投稿している。
「年収出すかあ。例えば3ケタの人がこれ見たら、440戸中、ワースト何戸に入ってる！とかわかっちゃうってこと。売り屋だから売れたらプレスしたいのもわかるけど、一番大切な「買ってくれた人たち」への気遣いが欲しいな。東急さんよ。」
「こりゃ、購入者全員にわびいれろ。さんざん、保護法とかいって署名させておいて。 値引きじゃ、すまないじゃないの。せっかく購入が決まったのに、気分悪い。」
「東急さん、緊急会議もんですよ。正式なコメント頂きたい。」
「こういう情報を垂れ流してしまう企業の姿勢が問題なんでしょ。」

東急不動産、多摩川園ラケットクラブ閉鎖強行で提訴される

最初の通知は1999年12月26日にメンバー会役員会に対してなされた。メンバー会役員たちは驚愕し、閉鎖決定の撤回を求めて激しく抗議した。しかし東急不動産との話し合いは平行線のまま、約一時間で決裂した。その翌日、東急不動産は閉鎖通知を会員1300人に発送した。会員らは「一方的通告」と猛反発し、「閉鎖反対委員会」を結成、会員の半数近くが加入した(約1300人中約600人)。

会員の半数近くが反対委員会に加入する騒ぎになるとは、明らかに東急不動産の段取りが悪いと言える。実際、毎月会員に送られてくる「多摩川園ラケットクラブだより・12月号」には家族会員登録の勧めが記載されており、クラブ側は直前まで会員募集の活動を行っていた（「さまよえるテニス難民」T.Tennis 2000年11月号）。

2000年2月1日、会員は東京地裁にテニスクラブ運営継続と会員地位確認の仮処分申請を行った（「閉鎖通告に怒りの仮処分申請　田園調布のテニスクラブ　「合意違反」と７４８人、中には石原知事も」朝日新聞2000年2月2日東京本社第14版26面第2社会面）。その後、2000年3月15日、東急不動産は、「多摩川園ラケットクラブ」を山梨県河口湖町の不動産会社に92億円で3月中に売却すると発表した（朝日新聞2000年3月16日東京第14版37面第3社会面）。

閉鎖に反対する会員らは「We Say No」というWebサイトを開設した。訴訟中は「会社側からは、いろいろな妨害がありましたし、あの手この手で、早く皆さん退会しなさい、しないと入会金が返らなくなりますよと言わんばかりのこともありました」（テニスシンポジウム「「テニス難民」を考える。」2000年7月2日）。

東急不動産ネットワークから掲示板荒らし

IP 211.123.207.18　よ−−＞○あのな
　　　　2001:06:02:20:27:55
おまえ、マジで捕まるぞ

ぼけ−−＞○あらしやめろ
　　　　2001:06:02:20:27:24
せっかく

なんで荒らすねん−−＞○しかもIP剥き出しで
　　　　2001:06:02:20:26:38
オープンコンピュータネットワーク (Open Computer Network)
SUBA-131-T13 [サブアロケーション]
211.123.207.0
東急不動産株式会社 (Tokyu Hudousan Corporation)
CANAL-WT [211.123.207.16 <-> 211.123.207.23]
211.123.207.16/29M

CANAL-WTについては東急不動産らが分譲したキャナルワーフタワーズ（東京都江東区豊洲、2000年11月竣工）のマンションLANを指すとの見解がある。但し、本見解に立つと東急不動産自身がマンションLANを維持管理していることになる。キャナルワーフタワーズのマンションLANは株式会社バード・ビュー（東京都中央区日本橋茅場町）が受注したことが判明している。ネットワークの運営に東急不動産が関与しているかは不明である。

因みに東急不動産ではメールサーバにLotus Notesを使用し、メールアドレスはDominoディレクトリで管理しているようである（2005年9月現在）。一方、東急コミュニティーではメールサーバにMicrosoft Exchange Serverを使用している（2005年10月現在）。

東急不動産の逆襲

企業はマスメディアに対しては広告拒否の脅しをかけることで、自社に都合の悪い情報を葬ることができた。東急不動産の今回の動きはインターネット上でも同様の影響力を行使できるようにすることを企図していると推測できる。

東急不動産の財務問題

日本銀行がゼロ金利見直しを言い出している。「好むと好まざるとにかかわらずゼロ金利政策は長くは持つまい」（「経済気象台　財政再建の道」朝日新聞夕刊2005年12月16日）。これは4000億円以上の借金を抱える東急不動産にとってダブルパンチとなる。金利が1%上昇しただけで40億の金利増になる。今までタダみたいな金利であったため、これは辛い。その上、マンション購入者も高金利では手を出しにくくなる。

大手四社では東急不動産のみ減収減益（平成18年3月期通期業績予想）

東急不動産、分譲部門は赤字（平成18年3月期第１四半期）

つまり、東急不動産は計上基準を操作してコストの計上を後回しにした。この基準変更により、第１四半期の宣伝費は9億4900万円減少した。即ち、基準の操作だけで9.49億円の増益と同等の効果を得ることになった。それにもかかわらず営業利益は2500万円の赤字であり、本来ならば2500万円に9億4900万円が加算されて9億7400万円の赤字となる。

発生主義会計の原則では、費用及び収益は、それらが発生した時点で計上されるものである。これに対し、本来計上すべき経費を先送りすることにより、利益を実際より多く仮装する方法は粉飾決算事件で見られるものである。カネボウ（東京都港区）の粉飾決算事件においても同様の手口が行われていた（「[カネボウ粉飾]５年以上「経費の先送り」　悪質手口次々に」毎日新聞2005年08月03日）。

東急不動産、2005年9月中間決算で赤字（平成18年3月期中間期）

前年中間期と比べて売上げ伸び率も鈍化した（前中間比-3.8%）。主要因として分譲部門の売り上げ減少がある。2005年9月中間期の分譲部門売上高は2004年9月中間期に比べて22億円も減少した。但し宣伝費の計上基準を実施時から物件引渡時に先送りする会計操作を実施したため、営業利益は増加している。

連結決算で小売部門を担う東急ハンズでは既存店の売り上げが減収となった。既存店の減収は過去三期に渡り続いている。

東急不動産、約275億円の特別損失発生

東急不動産は減損会計適用により、平成18年3月期（中間期）連結決算において、特別損失「減損損失」274億6400万円、及び平成18年3月期（中間期）単体決算において特別損失「減損損失」244億6400万円を計上した（東急不動産株式会社「減損会計適用に伴う特別損失の発生に関するお知らせ」2005年10月27日）。他にも減損処理に関する隠し玉があるのではないかと疑いたくなる。

東急不動産請負工事部門の厳しい収益性

東急不動産の中島美博常務執行役員は「請負工事部門は利益率が改善しない」と嘆く。東急不動産専務を兼ねる金指潔東急ホーム社長は「成長力や収益性で厳しいのは事実」と認める（山室純「兼業住宅メーカー、低収益にあえぐ――本業への依存、甘え生む。」日経産業新聞2005年5月30日）。

平成18年3月期第１四半期は売上109億円、営業利益マイナス12億円で、前年同期比3億円の減収、4億円の減益となった。マンション大規模修繕工事、注文住宅の売上減少が減収の原因とされる（東急不動産株式会社「平成18年3月期第１四半期財務・業績の概況（連結）」2005年7月29日）。2004年9月中間決算では営業利益がマイナス5億円、2005年9月中間決算ではマイナス6億円と赤字が拡大した（東急不動産株式会社「平成18年3月期中間決算短信（連結）」2005年11月9日）。

住宅事業の収益力が弱くても、本業に寄りかかれるという甘えの構造を引きずった兼業企業が生き残れる時代ではない。実際、野村不動産は注文住宅（戸建ての建築請負業）から勇気ある撤退を行った。

東急不動産、スキー場売却で61億円の売却損

売買契約は2004年8月下旬、引き渡しは11月と05年3月の2回の予定。今回の売却で、東急不グループには計61億円（東急不単体は55億円）の売却損が発生する（二見英二・東急不動産執行役員財務部統括部長「固定資産の譲渡に関するお知らせ」2004年8月9日）。

● 「倶知安にオージー急増!?」Tanimichi World Blog 2005/03/13 「東急が160億円を投じて開発したスキー場を2億4000万円で購入」。

東急不動産、工事代金不払い防止を要請される

東急不動産、既存株主無視の増資

公募増資の募集方法は一般募集とする（「東急不動産　5150万株の公募」證券新報2005年9月30日、「東急不動産、23年ぶりに300億円強の公募増資」日本経済新聞2005年9月30日）。第三者割当増資は全株を東京急行電鉄に割り当てる。増資により、合計416億円を調達する（「東急不、公募と第三者割当増資で416億円調達へ」時事通信2005年9月30日）。

一般的に増資は株価を下げる要因になる。発行済み株式数が増えるから、一株当りの利益は減少する（「公募増資って何？」読売新聞2004年12月22日）。一株当たりの価値が薄まることになる。売り圧力も高まるため、弱気要因となる。株式の供給増、需給関係の悪化と受けとめられ、投資家からは敬遠される。

資金調達により市場の支配者になれるならグッドニュースにできないこともないが、戦いを始めるための準備ならば、警戒する必要がある。複雑な持ち合いによる見せ掛けの増資ならば財務基盤の強化にはつながらない。今は昔の成長期相場とは異なる。悪材料出すととんでもなく下落してしまう時期での発表である。今の市場では悪材料と採るのが常識的な見解である。

投資家にとっては素直に売りである。これまで東急不動産株を買い増ししていた外国人の売りが膨らむことが予想される。ヘッジ売りも出るだろう。実際、増資発表後、東急不動産の株価は三日続落。一時31円安の702円と下げ幅を拡大した（「東急不が下げ幅拡大、公募発表で需給、希薄化懸念」株式新聞ダイジェスト2005年10月3日）。東急不動産株は2000年2月に90円台まで下落したことがある。

このように安易に増資されては株主はたまらない。経営陣は既存株主の利益を軽視している。東急不動産は赤字決算を続けていた時も、高額の役員賞与、退職慰労金を払い続けていた。全社員の平均年収も一千万とされる。一方で七年間連続して無配とした会社である。個人投資家は、このような銘柄には手を出さないことを希望する。最初から仕組まれている銘柄である。素人は買ったら最後、高値での売り抜けは、まず不可能である。

インターネット掲示板には下記の投稿がなされた。「こんな高値で応募する人はいるのかな？日経が大幅に下げているのに、価格操作されているみたい。はめ込みに気をつける必要がありそうだ。これまでも不自然な上げが続いていたし、なんか不気味だね」（Yahoo!掲示板、2005年10月8日）。

東急ハーベストクラブ、株主優待利用者から不満

株主は苦情を申し入れたが、スタッフは「通常はその部屋に四人泊めている」と平然と答えたという。株主は「イヤァーひどいもんでしたよ」との感想をインターネット掲示板に投稿し、反響を呼んでいる。ハーベストクラブの部屋とサービスは「簡保の宿」と同レベルとの厳しい評価も出た。食事・特に夕食は料金が高い割には不味いとされる。

● 「たかが株主ですよ・・・優待の落とし穴」Yahoo!掲示板2005年8月17日 「株主優待で東急ハーベストに泊まってきました。
イヤァーひどいもんでしたよ。
大人４人に布団が３枚！
苦情を言うと・・・なんと！通常はその部屋に４人泊めているそーですよ。
もし布団を一枚追加したとしても、畳の上には敷けない状況の部屋なんですよ（／。＼）。
もしかして「株主専用部屋」なんですかね。通常料金払うか会員権買わないと「大部屋俳優」扱いなんですね。
ま、それでも私は部屋替えて貰いましたけどね、面積は同じでも４人が寝ることの出来る部屋にね・・・
東急の社長がこのカキコを見たらどう思うんですかね、、、『社員よ！よくやった・・・(^o^)丿 』とかだったりね、ギャフン。。。
あっ！鬼怒川ですから。。。マジです。。。」

東急不動産の行政問題

東急不動産、税金無駄遣い批判の再開発事業に参画

阿倍野再開発事業は大阪市政に食いつくゼネコン利権の主導で計画された巨大すぎる集合住宅と商業ビルの無計画な建設ラッシュが実情である。建設業者が潤うだけで、市は膨大な赤字を抱える。事業終了時には約2100億円の赤字が見込まれている（「赤字「2100億円」に確定　阿倍野再開発事業」朝日新聞2004年11月12日）。赤字分は税金から補填されることになる。

阿倍野金塚地区一帯に住まう木造家屋の住民を全て立ち退かせるための膨大な立ち退き費用に加えて、バブル崩壊による大幅な地価下落で、土地所有者の大阪市は巨額の赤字を計上するはめになった（「大阪・阿倍野再開発で初の赤字、事実上の破たん」読売新聞2003年5月21日）。計画通り土地の分譲を行うも損失が発生し、再開発事業の一番の目玉である「そごう」の誘致計画も、相手先の破綻によって白紙撤回された。

大阪市議会建設港湾委員会（2005年3月18日）では石川莞爾市会議員から「東急不動産も変更ないという保障もない。絵を書いて結果は不明という無責任極まりない計画」と主張された。労働組合は「建設後はその賃料で建設費とそれまでの赤字分をとりもどすという、バブル的発想の開発」と批判する（大阪市役所労働組合行財政部「2002年度大阪市予算案に対する大阪市労組の見解」2002年3月1日）。

鳴門市新ごみ施設問題に東急不動産が登場

鳴門市が計画を公表したのは、1998年4月28日の市議会臨時会。市土地開発公社が用地購入する費用を債務保証する予算案を提出した際に、山本市長が予定地を明らかにした。周辺住民には、公表の一週間前に伝えられた。しかし、既に用地の半分以上が買収済みだったため、住民らは「地元を欺き、黙って計画を進めた」「環境面で不安がある」と一斉に計画反対の声を上げた。市は、地元説明会などで「複数の候補地を検討していた。瀬戸町に決めたのは計画公表の直前だった」と説明し、理解を求めていた。

ところが、計画公表の約2年前の96年6月26日、当時の市助役が、現地でゴルフ場を核としたリゾート開発計画を進めていた東急不動産を訪ねて、土地取得について意向打診していたことが、新たに判明した（「計画始動 市説明の２年前　鳴門新ごみ施設､当時の幹部証言」徳島新聞2005年5月31日）。建設用地では、90年ごろから三井建設や東急不動産などがゴルフ場を核としたリゾート開発計画を進めていたが、バブル崩壊で96年当時は凍結状態だった。

助役が東急を訪ねたのは、東急がリーダー的存在だったからだという。助役は「堂浦周辺の山林を一括して取得できるかどうかを尋ねた」と話す。当時を知る市幹部は「打診は、ごみ処理施設建設を念頭においた行動」と、この時点で現地での建設計画が事実上始動していたことを認めている（「地元住民｢市にだまされた｣　鳴門新ごみ施設計画に怒り･反発」徳島新聞2005年6月1日）。打診後、市は東急との間で売買価格などの交渉を重ねており、この段階で三井も加わった。96年6月に打診を受けたことは、特別土地保有税の課税をめぐる市との協議の中で、三井と東急が連名で提出した文書で東急側も認めている。

建設計画は少なくとも助役が東急不動産に打診した時点で動き出していたことになる。従って市が計画を公表した際の「用地決定は公表の直前」との説明は虚偽になる。また、計画地内に当時の山本幸男市長名義の土地が含まれ、親族名義に変更されていたことが計画公表直後に問題となったが、名義変更は打診後だったことになる。この土地は98年5月、市から用地の一括取得を依頼された準大手ゼネコン・三井建設（当時、現三井住友建設）に売却された。

● 「鳴門市ごみ焼却場問題」徳島新聞社 「鳴門市ごみ施設問題「帰れ」住民怒号」徳島新聞2002年6月26日

東急不動産ら、認可法人への職員派遣で官民癒着を批判される

建設省資料によると、東急不動産が二名の職員を派遣していることが判明した（「民間都市開発推進機構（民都機構）への職員派遣企業」しんぶん赤旗1999年4月1日）。民都機構は不良債権化した土地などを公的資金で買い上げるために設立されたが、「派遣職員を受け入れた企業の物件を優先的に取得しているのではないか」と追及された（参議院国土・環境委員会1999年3月30日、緒方靖夫議員）。