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informativo.
LEY DE
REFORMA DE LA LEY 49/1960, DE 21 DE JULIO,
SOBRE
PROPIEDAD HORIZONTAL
El Pleno del Congreso de los Diputados, en
su sesión del día 18 de marzo de 1999, aprobó, de conformidad con lo
establecido en el artículo 90 de la Constitución, la Proposición de Ley
de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, con el texto que se inserta a continuación.
PREAMBULO
El largo período de vigencia de la
Ley
49/1960, de 21 de julio, sobre
Propiedad Horizontal, ha demostrado la gran utilidad de ésta en muy
diversos ámbitos: en la regulación de las relaciones entre los
copropietarios sometidos a su régimen, en el fomento de la construcción
y en el urbanismo. Tanto la Ley 2/1988, de 23 de febrero, como la Ley
3/1990, de 21 de junio, significaron un gran avance en el acercamiento
de aquélla a la realidad social. Sin embargo, transcurrido el tiempo,
han surgido nuevas aspiraciones de la sociedad en materia de regulación
de la propiedad horizontal.
Se considera así hoy en día que la regla
de la unanimidad es en exceso rigurosa, en cuanto obstaculiza la
realización de determinadas actuaciones que son convenientes para la
comunidad de propietarios e incluso, por razones medioambientales o de
otra índole, para el resto de la colectividad. Se ha considerado así
conveniente flexibilizar el régimen de mayoría para el establecimiento
de determinados servicios (porterías, ascensores, supresión de barreras
arquitectónicas que dificulten la movilidad de personas con minusvalía,
servicios de telecomunicación, aprovechamiento de la energía solar...,
etc.).
Otra de las grandes demandas de la
sociedad es lograr que las comunidades de propietarios puedan
legítimamente cobrar lo que les adeudan los copropietarios integrantes
de las mismas. Lo que se viene denominando lucha contra la morosidad se
pretende combatir con esta reforma a través de una pluralidad de medidas
dirigidas a tal fin: creación de un fondo de reserva, publicidad en el
instrumento público de transmisión de las cantidades adeudadas por los
propietarios, afección real del inmueble transmitido al pago de los
gastos generales correspondientes a la anualidad en la cual tenga lugar
la adquisición y al año inmediatamente anterior, responsabilidad
solidaria del transmitente que no comunique el cambio de titularidad,
atribución de carácter ejecutivo a los acuerdos formalizados en el acta
de la Junta de propietarios, establecimiento de un procedimiento ágil y
eficaz de ejecución judicial para el cobro de las deudas con la
comunidad..., etc.
La presente Ley lleva a cabo también una
regulación actualizada de la formación de las actas de las juntas,
funciones de los órganos de la comunidad, en particular del
Administrador, que podrá ser cualquier copropietario o persona física
con cualificación profesional suficiente, régimen de convocatorias,
ejercicio del derecho de voto, renuncia al cargo del Presidente y otras
numerosas materias que la realidad diaria de la vida en comunidad había
puesto de relieve que estaban insuficientemente
reguladas.
Con ello, la Ley de Propiedad Horizontal
gana en flexibilidad y dinamismo, pero también en eficacia, y se acomoda
a los nuevos requerimientos sociales, en el convencimiento de que
seguirá siendo durante las décadas venideras una de las normas jurídicas
de mayor transcendencia para nuestro país.
CAPITULO I: DISPOSICIONES
GENERALES
Artículo 1
La presente Ley tiene por objeto la
regulación de la forma especial de propiedad establecida en el
artículo 396
del Código Civil, que se denomina
propiedad horizontal.
A efectos de esta Ley tendrán también la
consideración de locales aquellas partes de un edificio que sean
susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un
elemento común de aquél o a la vía pública.
Artículo 2
Esta Ley será de
aplicación:
a) A las comunidades de propietarios
constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.
b) A las comunidades que reúnan los
requisitos establecidos en el artículo 396 del Código
Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad
horizontal.
Estas comunidades se regirán, en todo
caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen
jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes,
así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los
comuneros.
c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta
Ley.
CAPITULO II: DEL REGIMEN DE
LA PROPIEDAD POR PISOS
Artículo 3
En el régimen de propiedad establecido en
el artículo
trescientos noventa y seis del
Código civil corresponde al dueño de cada piso o local:
a) El derecho singular y exclusivo de
propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de
aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e
instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos
dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como
el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título,
aunque se hallen fuera del espacio delimitado.
b) La copropiedad, con los demás dueños de
pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios
comunes.
A cada piso o local se atribuirá una cuota
de participación con relación al total del valor del inmueble y referida
a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la
participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las
mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota
atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.
Cada propietario puede libremente disponer
de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que
la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este
régimen de propiedad.
Artículo 4
La acción de división no procederá para
hacer cesar la situación que regula esta Ley. Sólo podrá ejercitarse por
cada propietario proindiviso sobre un piso o local determinado,
circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisión no haya sido
establecida de intento para el servicio o utilidad común de todos los
propietarios.
Artículo 5
El título constitutivo de la propiedad por
pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno
de aquellos al que se asignara número correlativo. La descripción del
inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación
hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La
de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que
se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o
sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de
participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el
propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por
acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución
judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de
cada piso o local en relación con el total del inmueble, su
emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma
racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos
comunes.
El título podrá contener, además, reglas
de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas
por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos
o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno,
seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que
no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la
Propiedad.
En cualquier modificación del título, y a
salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los
mismos requisitos que para la constitución.
Artículo 6
Para regular los detalles de la
convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes,
y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el
conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que
obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la
forma prevista para tomar acuerdos sobre la
administración.
Artículo 7
1. El propietario de cada piso o local
podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios
de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su
estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique
los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras
previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar
alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes
deberá comunicarlo sin dilación al Administrador.
2. Al propietario y al ocupante del piso o
local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble
actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la
finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades
molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El Presidente de la comunidad, a
iniciativa propia o de cualesquiera de los propietarios u ocupantes,
requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado
la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las
acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su
conducta, el Presidente, previa autorización de la Junta de
propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él
acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este
artículo, se sustanciará por las normas que regulan el juicio de
cognición.
Presentada la demanda, acompañada de la
acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la
certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el Juez
podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la
actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de
desobediencia. Podrá adoptar, asimismo, cuantas medidas cautelares
fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La
demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra
el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria, podrá
disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y
la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del
derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres
años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios
ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la
sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos
relativos a la vivienda o local, así como su inmediato
lanzamiento.
Artículo 8
Los pisos o locales y sus anejos podrán
ser objeto de división material, para formar otros más reducidos e
independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del
mismo edificio, o disminuidos por segregación de alguna
parte.
En tales casos se requerirá, además del
consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la junta de
propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de
participación para los pisos reformados con sujeción a lo dispuesto en
el artículo
quinto, sin alteración de las
cuotas de los restantes.
Artículo 9
1. Son obligaciones de cada
propietario:
a) Respetar las instalaciones generales de
la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o
privativo de cualesquiera de los propietarios, estén o no incluidos en
su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en
todo momento que se causen daños o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservación
su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no
perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los
daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba
responder.
c) Consentir en su vivienda o local las
reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las
servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios
comunes de interés general acordados conforme a lo establecido en el
artículo
17, teniendo derecho a que la
comunidad le resarza de los daños y perjuicios
ocasionados.
d) Permitir la entrada en su piso o local
a los efectos prevenidos en los tres apartados
anteriores.
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de
participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a
los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus
servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de
individualización.
Los créditos a favor de la comunidad
derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos
generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de
la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior tienen la
condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los
enumerados en los apartados 3. o , 4. o y 5. o de dicho precepto, sin
perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos
salariales en el Estatuto de los Trabajadores.
El adquirente de una vivienda o local en
régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el
Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de
las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el
sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta
el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la
anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural
inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al
cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que
se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente
deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales
de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El
transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el
estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la
cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo
que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente.
La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales
desde su solicitud por quien ejerza las funciones de Secretario, con el
visto bueno del Presidente, quienes responderán, en caso de culpa o
negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de
los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva
cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá
en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y
reparación de la finca.
El fondo de reserva, cuya titularidad
corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una
cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por 100 de su último
presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad
podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la
finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del
inmueble y sus instalaciones generales.
g) Observar la diligencia debida en el uso
del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder
ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños
causados.
h) Comunicar a quien ejerza las funciones
de Secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener
constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de
citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la
comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para
citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la
comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante
del mismo.
Si intentada una citación o notificación
al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el
párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la
comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o
en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia
expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de
notificación, firmada por quien ejerza las funciones de Secretario de la
comunidad, con el visto bueno del Presidente. La notificación practicada
de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres
días naturales.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones
de Secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener
constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o
local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá
respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad
a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio
del derecho de aquél a repetir sobre éste.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no
será de aplicación cuando cualesquiera de los órganos de gobierno
establecidos en el
artículo 13 haya tenido
conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por
cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o
bien cuando dicha transmisión resulte notoria.
2. Para la aplicación de las reglas del
apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean
imputables a uno o a varios pisos o locales, sin que la no utilización
de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones
correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 11.2 de esta Ley.
Artículo 10
1. Será obligación de la comunidad la
realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y
conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las
debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y
seguridad.
2. Los propietarios que se opongan o
demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la
autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que
puedan imponerse en vía administrativa.
3. En caso de discrepancia sobre la
naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de
propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o
dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.
4. Al pago de los gastos derivados de la
realización de las obras de conservación a que se refiere el presente
artículo estará afecto el piso o local en los mismos términos y
condiciones que los establecidos en el artículo 9
para los gastos generales.
Artículo 11
1. Ningún propietario podrá exigir nuevas
instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada
conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, según su
naturaleza y características.
2. Cuando se adopten válidamente acuerdos
para realizar innovaciones no exigibles a tenor del párrafo anterior y
cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades
ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se
modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la
mejora o ventaja.
Si el disidente desea, en cualquier
tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su
cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente
actualizados aplicando el correspondiente interés legal.
3. Las innovaciones que hagan inservible
alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario
requerirán, en todo caso, el consentimiento expreso de
éste.
4. Las derramas para el pago de mejoras
realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea
propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas
al pago de dichas mejoras.
Artículo 12
La construcción de nuevas plantas y
cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de
las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al
régimen establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se
adopte fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones que
origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la
variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o
pisos.
Artículo 13
1. Los órganos de gobierno de la comunidad
son los siguientes:
a) La Junta de
propietarios.
b) El Presidente y, en su caso, los
Vicepresidentes.
c) El Secretario.
d) El Administrador.
En los estatutos, o por acuerdo
mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros
órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer
menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros
que esta Ley atribuye a los anteriores.
2. El Presidente será nombrado, entre los
propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno
rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el
propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes
siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan
para ello. El Juez, a través del procedimiento establecido en el
artículo
17.3 resolverá de plano lo
procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera
de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda
a una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución
judicial.
Igualmente podrá acudirse al Juez cuando,
por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar Presidente
de la comunidad.
3. El Presidente ostentará legalmente la
representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los
asuntos que la afecten.
4. La existencia de Vicepresidentes será
facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que
el establecido para la designación del Presidente.
Corresponde al Vicepresidente, o a los
Vicepresidentes por su orden, sustituir al Presidente en los casos de
ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el
ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de
propietarios.
5. Las funciones del Secretario y del
Administrador serán ejercidas por el Presidente de la comunidad, salvo
que los estatutos, o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario,
dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la
presidencia.
6. Los cargos de Secretario y
Administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse
independientemente.
El cargo de Administrador y, en su caso,
el de Secretario- Administrador podrá ser ejercido por cualquier
propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional
suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones.
También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los
términos establecidos en el ordenamiento jurídico.
7. Salvo que los estatutos de la comunidad
dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se
hará por el plazo de un año.
Los designados podrán ser removidos de su
cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de
propietarios, convocada en sesión extraordinaria.
8. Cuando el número de propietarios de
viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse
al régimen de administración del artículo 398
del Código Civil, si expresamente lo establecen los
estatutos.»
Artículo 14
Corresponde a la Junta de
propietarios:
a) Nombrar y remover a las personas que
ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las
reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra
la actuación de aquéllos.
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos
previsibles y las cuentas correspondientes.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución
de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o
extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por
el Administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c.
d) Aprobar o reformar los estatutos y
determinar las normas de régimen interior.
e) Conocer y decidir en los demás asuntos
de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o
convenientes para el mejor servicio común.
Artículo 15
1. La asistencia a la Junta de
propietarios será personal o por representación legal o voluntaria,
bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el
propietario.
Si algún piso o local perteneciese pro
indiviso a diferentes propietarios éstos nombrarán un representante para
asistir y votar en las juntas.
Si la vivienda o local se hallare en
usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario,
quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por
el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de
los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de
mejora.
2. Los propietarios que en el momento de
iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas
las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado
judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o
notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si
bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los
propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de
participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar
las mayorías exigidas en esta Ley.
Artículo 16
1. La Junta de propietarios se reunirá,
por lo menos, una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y
en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo
pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que
representen, al menos, el 25 por 100 de las cuotas de
participación.
2. La convocatoria de las juntas la hará
el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con
indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se
celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria,
practicándose las citaciones en la forma establecida en el
artículo
9. La convocatoria contendrá una
relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las
deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho
de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.
Cualquier propietario podrá pedir que la
Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de
interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que
especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al
Presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente
Junta que se celebre.
Si a la reunión de la Junta no
concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios
que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación, se
procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción
a quórum.
La Junta se reunirá en segunda
convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación,
pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora
desde la anterior. En su defecto será nuevamente convocada, conforme a
los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días
naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso
las citaciones con una antelación mínima de tres días.
3. La citación para la Junta ordinaria
anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las
extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a
conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse
válidamente aun sin la convocatoria del Presidente, siempre que
concurran la totalidad de los propietarios y así lo
decidan.
Artículo 17
Los acuerdos de la Junta de propietarios
se sujetarán a las siguientes normas:
1ª. La unanimidad sólo será exigible para
la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de
las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad
horizontal o en los estatutos de la comunidad.
El establecimiento o supresión de los
servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros
servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la
modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el
voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios
que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de
participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tengan
asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto
favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que,
a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de
participación, así como el consentimiento del propietario directamente
afectado, si lo hubiere.
La realización de obras o el
establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la
supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o
movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la
modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el
voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez,
representen la mayoría de las cuotas de participación.
A los efectos establecidos en los párrafos
anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de
aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes
una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al
procedimiento establecido en el artículo 9,
no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las
funciones de Secretario de la comunidad en el plazo de treinta días
naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la
recepción.
Los acuerdos válidamente adoptados con
arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los
propietarios.
2ª. La instalación de las infraestructuras
comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en
el Real Decreto-ley
1/1998, de 27 de febrero, o la
adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas,
comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de
las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros
energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier
propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que
representen, a su vez, un tercio de las cuotas de
participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste
de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni
los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre
aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a
favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el
acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros
energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o
las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles
siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente
actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
Sin perjuicio de lo establecido
anteriormente respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la
nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos
establecidos en esta Ley, de elemento común.
3ª. Para la validez de los demás acuerdos
bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su
vez, representen la mayoría de las cuotas de
participación.
En segunda convocatoria serán válidos los
acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta
represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los
presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por
los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el Juez, a
instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda
junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados,
resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados
desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de
costas.
Artículo 18
1. Los acuerdos de la Junta de
propietarios serán impugnables ante los Tribunales, de conformidad con
lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes
supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la Ley o a los
estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para
los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios
propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para
algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se
hayan adoptado con abuso de derecho.
2. Estarán legitimados para la impugnación
de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la
Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen
sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la
Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la
totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente
a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de
aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al
establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se
refiere el artículo
9 entre los
propietarios.
3. La acción caducará a los tres meses de
adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de
actos contrarios a la Ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción
caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará
a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento
establecido en el artículo 9.
4. La impugnación de los acuerdos de la
Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el Juez así lo disponga, con
carácter cautelar, a solicitud del demandante oída la comunidad de
propietarios.
Artículo 19
1. Los acuerdos de la Junta de
propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el
Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se
disponga.
2. El acta de cada reunión de la Junta de
propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes
circunstancias:
a) La fecha y el lugar de
celebración.
b) El autor de la convocatoria y, en su
caso, los propietarios que la hubiesen promovido.
c) Su carácter ordinario o extraordinario
y la indicación sobre su celebración en primera o segunda
convocatoria.
d) Relación de todos los asistentes y sus
respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con
indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.
e) El orden del día de la
reunión.
f) Los acuerdos adoptados, con indicación,
en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los
nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de
los mismos, así como de las cuotas de participación que,
respectivamente, representen.
3. El acta deberá cerrarse con las firmas
del Presidente y del Secretario al terminar la reunión o dentro de los
diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán
ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.
El acta de las reuniones se remitirá a los
propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el
artículo
9.
Serán subsanables los defectos o errores
del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar
de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados,
y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en
contra, así como las cuotas de participación que respectivamente,
supongan y se encuentre firmada por el Presidente y el Secretario. Dicha
subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta
de propietarios, que deberá ratificar la subsanación.
4. El Secretario custodiará los libros de
actas de la Junta de propietarios. Asimismo, deberá conservar, durante
el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones,
apoderamientos y demás documentos relevantes de las
reuniones.
Artículo 20
Corresponde al
Administrador:
a) Velar por el buen régimen de la casa,
sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas
advertencias y apercibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelación y
someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios
necesarios para hacer frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y
entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que
resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en
su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en
materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean
procedentes.
e) Actuar, en su caso, como Secretario de
la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de
la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se
confieran por la Junta.
Artículo 21
1. Las obligaciones a que se refieren los
apartados e) y f) del artículo 9 deberán
cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma
determinados por la Junta. En caso contrario, el Presidente o el
Administrador, si así lo acordase la Junta de propietarios, podrá
exigirlo judicialmente a través del procedimiento establecido en este
artículo.
2. La utilización de este procedimiento
requeriría la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la
liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe
como Secretario de la misma, con el visto bueno del Presidente, siempre
que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la
forma establecida en el artículo 9.
3. La competencia territorial
corresponderá exclusivamente al Juez del lugar donde se halle la finca,
no siendo obligatoria la postulación mediante Abogado ni Procurador, sin
perjuicio de lo dispuesto en el apartado 10 de este
artículo.
4. El proceso principiará por demanda
sucinta, a la que se acompañará la certificación a que se refiere el
número 2 de este artículo. En el caso de que el titular anterior deba
responder solidariamente del pago de la deuda, y sin perjuicio de su
derecho a repetir contra el propietario actual, deberá ser demandado
conjuntamente con éste. En cualquier caso deberá ser demandado el
titular registral.
5. Presentada la demanda y admitida a
trámite, el Juez requerirá al demandado para que, en el plazo de veinte
días, pague al demandante, acreditándolo ante el Tribunal, o comparezca
ante éste y alegue, en escrito de oposición, las razones por las que, a
su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada. El
requerimiento deberá efectuarse en el domicilio en España previamente
designado por el deudor o, en su defecto, en el propio piso o local, con
el apercibimiento de que, de no pagar ni comparecer alegando las razones
de la negativa al pago, se despachará contra él ejecución según lo
previsto en el número siguiente.
6. Si el demandado no compareciere ante el
Tribunal o no se opusiere a la demanda, el Juez dictará auto en el que
despachará ejecución, que proseguirá conforme a lo dispuesto para la de
sentencias judiciales, por la cantidad adeudada más los intereses y
costas previstos y por los gastos previos extrajudiciales de las
notificaciones de la liquidación de la deuda, cuando se haya utilizado
la vía notarial.
El solicitante de este proceso y el deudor
ejecutado no podrán pretender ulteriormente en proceso ordinario la
cantidad reclamada en aquél o la devolución de la que con la ejecución
se obtuviere.
Desde que se dicte auto despachando
ejecución, la deuda devengará el interés legal del dinero incrementado
en dos puntos.
7. Si el deudor atendiera al requerimiento
de pago, tan pronto como lo acredite se le hará entrega del documento en
que conste la deuda y se archivarán las actuaciones.
No obstante, serán de su cuenta las costas
que se indican en el número 10 de este artículo y los gastos a que se
refiere el número anterior.
8. Si el deudor se opusiere alegando
razones para negarse al pago, en todo o en parte, el Juez, previo
traslado al demandante del escrito de oposición, seguirá la tramitación
del juicio verbal a partir del momento de la citación para juicio oral.
No obstante, formulada oposición, el actor podrá pedir el embargo
preventivo de bienes del deudor suficientes para hacer frente a la
cantidad reclamada, los intereses y las costas.
El Juez acordará en todo caso el embargo
preventivo sin necesidad de que el acreedor preste fianza. El deudor
podrá librarse del embargo prestando aval bancario por la cuantía por la
que se decrete el embargo preventivo.
9. Si el deudor comparece dentro de plazo
y se opone parcialmente al pago, alegando pluspetición, sólo se admitirá
la oposición si acredita haber pagado o puesto a disposición del
demandante, antes de la interposición de la demanda, la suma que
reconoce como debida. Si la oposición se funda en pluspetición, sólo
podrá pedirse el embargo preventivo por la suma a que ascienda la
cantidad no satisfecha por el deudor.
10. La sentencia que recaiga tendrá fuerza
de cosa juzgada.
Se impondrán las costas al litigante que
hubiera visto totalmente desestimadas sus pretensiones. De estimarse
parcialmente la demanda, cada parte soportará las costas causadas a su
instancia y las comunes por la mitad. La condena en costas incluirá los
honorarios del Abogado y del Procurador de la parte vencedora, si
hubiere utilizado los servicios profesionales de los mismos en la
demanda o la contestación.
11. Podrán acumularse durante el curso del
proceso, sin necesidad de retrotraer el procedimiento, las cuotas
vencidas con posterioridad a la presentación de la demanda,
considerándose comunes a la ampliación los trámites que le hayan
precedido. Esta facultad se extenderá a la fase de ejecución de la
sentencia.
La acumulación durante el proceso de la
deuda vencida con la comunidad con posterioridad a la presentación de la
demanda requerirá su previa acreditación mediante una nueva
certificación del acuerdo aprobatorio de la liquidación, expedida con
arreglo a lo dispuesto en el apartado 2.
12. El recurso contra la sentencia no será
admitido a trámite si el demandado no acreditase al interponerlo tener
satisfecha o consignada la cantidad líquida a que se contrae la
sentencia condenatoria.
Si la sentencia condenase al pago de
cantidades líquidas por incumplimiento de plazos o cuotas vencidas, se
tendrá por desierto el recurso si durante su tramitación dejase el
recurrente de abonar o consignar a su tiempo las que de su misma índole
vayan venciendo.
Artículo 22
1. La comunidad de propietarios responderá
de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su
favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario
respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que
hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le
corresponda en el importe insatisfecho.
2. Cualquier propietario podrá oponerse a
la ejecución si acredita que se encuentra al corriente en el pago de la
totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de
formularse el requerimiento a que se refiere el apartado
anterior.
Si el deudor pagase en el acto de
requerimiento, serán de su cargo las costas causadas hasta ese momento
en la parte proporcional que le corresponda.
Artículo 23
El régimen de propiedad horizontal se
extingue:
1. Por la destrucción del edificio, salvo
pacto en contrario. Se estimará producida aquélla cuando el coste de la
reconstrucción exceda del cincuenta por ciento del valor de la finca al
tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste
esté cubierto por un seguro.
2. Por conversión en propiedad o
copropiedad ordinarias.
CAPITULO III: DEL REGIMEN DE
LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS
Artículo 24
1. El régimen especial de propiedad
establecido en el artículo 396 del Código
Civil será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios privados que
reúnan los siguientes requisitos:
a) Estar integrados por dos o más
edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal
sea la vivienda o locales.
b) Participar los titulares de estos
inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos
horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una
copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales,
instalaciones o servicios.
2. Los complejos inmobiliarios privados a
que se refiere el apartado anterior podrán:
a) Constituirse en una sola comunidad de
propietarios a través de cualesquiera de los procedimientos establecidos
en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso
quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán
íntegramente de aplicación.
b) Constituirse en una agrupación de
comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título
constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el
propietario único del complejo o por los Presidentes de todas las
comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por
acuerdo mayoritario de sus respectivas juntas de propietarios. El título
constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su
conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes.
Asimismo, fijará la cuota de participación de cada una de las
comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su
obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la
comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada
serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.
3. La agrupación de comunidades a que se
refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma
situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por
las disposiciones de esta Ley, con las siguientes
especialidades:
a) La Junta de propietarios estará
compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los Presidentes de las
comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la
representación del conjunto de los propietarios de cada
comunidad.
b) La adopción de acuerdos para los que la
Ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa
obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las juntas de
propietarios de las comunidades que integran la
agrupación.
c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta
no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el
artículo
9 de esta Ley sobre el fondo de
reserva.
La competencia de los órganos de gobierno
de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos
inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos
no podrán menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a
los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en
la agrupación de comunidades.
4. A los complejos inmobiliarios privados
que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado
2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que
establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley
con las mismas especialidades señaladas en el apartado
anterior.»
DISPOSICIONES
ADICIONALES
PRIMERA
1. Sin perjuicio de las disposiciones que
en uso de sus competencias adopten las Comunidades Autónomas, la
constitución del fondo de reserva regulado en el artículo 9.1.f se ajustará a las siguientes
reglas:
a) El fondo deberá constituirse en el
momento de aprobarse por la Junta de propietarios el presupuesto
ordinario de la comunidad correspondiente al ejercicio anual
inmediatamente posterior a la entrada en vigor de la presente
disposición.
Las nuevas comunidades de propietarios
constituirán el fondo de reserva al aprobar su primer presupuesto
ordinario.
b) En el momento de su constitución el
fondo estará dotado con una cantidad no inferior al 2,5 por 100 del
presupuesto ordinario de la comunidad. A tal efecto, los propietarios
deberán efectuar previamente las aportaciones necesarias en función de
su respectiva cuota de participación.
c) Al aprobarse el presupuesto ordinario
correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a aquel en
que se constituya el fondo de reserva, la dotación del mismo deberá
alcanzar la cuantía mínima establecida en el artículo 9.
2. La dotación del fondo de reserva no
podrá ser inferior, en ningún momento del ejercicio presupuestario, al
mínimo legal establecido.
Las cantidades detraídas del fondo durante
el ejercicio presupuestario para atender los gastos de conservación y
reparación de la finca permitidos por la presente Ley se computarán como
parte integrante del mismo a efectos del cálculo de su cuantía
mínima.
Al inicio del siguiente ejercicio
presupuestario se efectuarán las aportaciones necesarias para cubrir las
cantidades detraídas del fondo de reserva conforme a lo señalado en el
párrafo anterior.»
SEGUNDA
1. El artículo 396 del Código Civil
quedará redactado en los siguientes términos:
«Los diferentes pisos o locales de un
edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento
independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a
la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará
inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del
edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute,
tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos
estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de
carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas,
balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos
de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal,
las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos
y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores,
telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos
que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones,
conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de
agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía
solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado,
ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de
incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio,
así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los
servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la
entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros
elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino
resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún
caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o
embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son
anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local,
los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de
tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las
disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por
la voluntad de los interesados.»
2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el
apartado anterior, las modificaciones introducidas en el Código Civil y
en la Ley Hipotecaria por los artículos 1 y 2 de la Ley 49/1960, de 21
de julio, sobre Propiedad Horizontal, permanecen en vigor con su
redacción actual.
DISPOSICION
TRANSITORIA
Las normas contenidas en el
artículo
21 de la Ley sobre Propiedad
Horizontal, conforme a la nueva redacción dada a dicho precepto por la
presente Ley, no serán aplicables a los procesos judiciales ya iniciados
de acuerdo con la legislación anteriormente vigente, los cuales
continuarán tramitándose con arreglo a ésta hasta su
conclusión.
DISPOSICION
FINAL
1. Quedan derogadas cuantas disposiciones
generales se opongan a lo establecido en la presente Ley. Asimismo,
quedan sin efecto las cláusulas contenidas en los estatutos de las
comunidades de propietarios que resulten contrarias o incompatibles con
esta Ley.
2. Los estatutos de las comunidades de
propietarios se adaptarán, en el plazo de un año, a lo dispuesto en la
presente Ley.