Huurdersvereniging
Rijnstede
voor huurders van De Woningstichting te Wageningen
index
contactpersonen
doel
werkwijze
resultaten
werkplanning
achtergrond-
informatie
links
Advies strategisch voorraadbeleid
Adviesaanvraag
Woensdag 24 augustus 2000 heeft de Directie van "De Woningstichting" bij monde van Dhr. Mastenbroek de adviesraad geïnformeerd over de resultaten van een onderzoek naar het gewenste beleid met betrekking tot het "Strategisch Voorraadbeleid" van "De Woningstichting".
Naar aanleiding van dit rapport en op grond van artikel 3, lid 2 en artikel 4, is de Adviesraad gevraagd advies uit te brengen over de volgende aspecten van beleidsvoornemens;
¨ verkoop van woningen
¨ sloop + vervangende nieuwbouw complex "Irene"
¨ sloop + vervangende nieuwbouw van de 5 flatgebouwen Kolkakkerweg en 1 flatgebouw Nobelweg
¨ investeringen in woningen, woonomgeving en leefbaarheid complex "Patromonium".
Na de stukken inzake het voorgenomen "Strategisch Voorraadbeleid" uitvoerig bestudeerd en besproken te hebben, heeft zij het volgende advies aan "De Woningstichting" verstrekt.
Advies
Aan: De Woningstichting
31 oktober 2000
De woningvoorraad van De Woningstichting is in drie delen is op te delen, te weten;
- een bovensegment,
- een middensegment
- en een ondersegment.
· Bij het bovensegment gaat het in principe om woningen waarvan de maximaal redelijke huur zo hoog is, dat huurders tegen vergelijkbare woonlasten voordeliger uit zijn met een koopwoning. De raad wil De Woningstichting in overweging geven om op basis van economische overwegingen te bepalen of dit type huurwoningen moet worden verkocht.
· Het middensegment is bedoeld voor huisvesting van middeninkomens. Voor het middensegment is in het "Strategisch Voorraadbeleid" van "De Woningstichting" nog niet vastgesteld hoe groot dit moet zijn. In dit verband adviseert Adviesraad "De Woningstichting" om samen met de gemeente Wageningen vast te stellen hoe groot dit moet zijn, en dit resultaat te verwerken in de prestatie-afspraken. De raad is van mening dat -zolang de omvang hiervan niet is vastgesteld- geen huurwoningen uit dit segment mogen worden verkocht.
. Het ondersegment is bedoeld voor huisvesting van de primaire doelgroep. Het gaat hierbij om woningen met een maximaal redelijke huur, voor de lagere inkomensgroepen. Door vaststelling van de kernvoorraad is geregeld dat er voldoende woningen blijven voor dit segment.
Investeringen in de leefbaarheid: Patrimonium
De investeringen in de leefbaarheid van de wijk Patrimonium, naast de investeringen in de kwaliteit van de woningen, juicht de Adviesraad toe. Een goede communicatie naar de bewoners toe zal het succes van de geplande investeringen in leefbaarheids nog vergroten.
Sloop en vervangende nieuwbouw "Irene" en Kolkakkerweg/Nobelweg maisonettes
Een concreet advies geven over sloop en vervangende nieuwbouw voor Irene en Kolkakkerweg is voor de Adviesraad geen gemakkelijke zaak.
Vooraf kon geen overleg met de daar functionerende bewonerscommissie plaats vinden en evenmin met de bewoners. Onder embargo en strikte geheimhouding is de Adviesraad gevraagd haar advies af te geven. Duidelijk moet zijn dat de keuze om voor Irene en Kolkakkerweg tot het "sloop en vervangende nieuwbouw scenario" over te gaan is gebaseerd op bouwtechnische-, woontechnische- en financiële informatie.
Het is de raad duidelijk dat het inzicht in die marges, dus hoeveel kost renovatie meer of minder dan nieuwbouw, pas helder wordt in het traject dat volgt op ons advies.
Het is goed denkbaar dat de bewoners, -sloop en vervangende nieuwbouw is een drastische maatregel met een groot schokeffect-, een adviesbureau in de arm nemen en wellicht een contra-expertise te laten maken op de plannen van "De Woningstichting". De Adviesraad is van mening op voorhand aan de kant van de bewoners te zullen staan als de bewoners massaal tegen deze plannen zijn en als de marges tussen sloop/vervangende nieuwbouw aan de ene kant en renovatie aan de andere kant, klein zijn. Zijn deze marges van dien aard dat met een renovatie van Irene op díe basis plannen met andere delen van het woningbezit in de toekomst in gevaar brengt, dan is het zeer wel denkbaar dat de Adviesraad de steun aan de bewoners onthoudt. Eenzelfde lijn zal de Adviesraad ook volgen indien (tevens) de bewoners van de Kolkakkerweg een dergelijk standpunt innemen.
Eisen van deze tijd;
Sloop en vervangende nieuwbouw is een drastische maatregel. De Adviesraad is er in beginsel niet op tegen dat deze maatregel op "Irene" en de Kolkakkerweg/Nobelweg maisonettes wordt toegepast. De raad heeft begrip voor het beleid van de Woningstichting haar voorraad huurwoningen aan te passen aan de eisen van de tijd.
Voor de te volgen procedure doet de Adviesraad volgende dringende aanbevelingen;
· Bij de voorgenomen sloopplannen zijn hele wijken betrokken. Dit biedt het voordeel dat nieuwbouwplannen, zoals ook reeds door de Woningstichting verwoord, ontwikkeld kunnen worden als een samenhangend geheel (ook gelet op de sloop- en nieuwbouw plannen van het studenten-complex aan de Nobelweg), waaraan een stedebouwkundige visie ten grondslag moet liggen. De Adviesraad moedigt "De Woningstichting" aan het overleg met de gemeente en de SSHW voortvarend en serieus op te pakken -en het overleg met de bewoners daarbij actief in gang te zetten-, zodat de nieuw te bouwen wijken in alle opzichten een aanwinst en voorbeeld functie krijgen voor Wageningen, waarbij de principes van duurzaam bouwen prioriteit hebben.
· In de het complex Irene is het voornemen "bouwen voor de buurt". De adviesraad heeft om een garantie gevraagd dat alle "Irene-huurders" die dat wensen ook daadwerkelijk als huurder in de wijk terug kunnen keren, tegen een aanvaarbare huur.
· Bij de verdeling van de koopwoningen dienen oorspronkelijke bewoners voorrang te krijgen. Dus ook huidige huurders die willen kopen dienen voorrang te krijgen op kopers die van buiten de wijk komen.
· De adviesraad wenst de garantie dat de alternatieve woningen of wisselwoningen worden aangeboden tegen dezelfde huur, of lager, dan de huur die de mensen in hun oude huis betaalden. Deze huurders dienen tevens een redelijke vergoeding te krijgen voor de twee keer te maken verhuiskosten en herinrichtingskosten.
· Voor die huurders die de laatste jaren aantoonbaar hebben geïnvesteerd in hun woning vragen wij een redelijke vergoedingsregeling.
· Een aantal bewoners in Irene hebben duiven, en niet zo weinig ook. De Adviesraad heeft "De Woningstichting" gevraagd om creativiteit aan de dag te leggen waar het wisselwoningen voor duivenhouders betreft en vraagt aandacht voor de tijdelijke huisvesting van deze duiven. Het mag niet zo zijn dat men in ruil voor een nieuw huis zijn duiven weg moet doen.
· Vast staat dat de nieuw te bouwen woningen die voor de te slopen woningen terugkomen in huur altijd hoger worden. Deze huursprong is nu nog niet bekend maar de huurders gaan er altijd financieel op achteruit, terwijl ze er niet vrijwillig voor kiezen. Bij een hoge huur in combinatie met een marginaal inkomen biedt de huursubsidie uitkomst. De Adviesraad wijst erop dat op dit moment dit nog opgaat maar de Adviesraad verwacht, gelet op de discussie in de concept "Nota Wonen", dat de huursubsidie niet het eeuwige leven heeft.